Kaufen oder mieten? Das ist auch eine Typenfrage!

Das Thema Wohnen ist in der Schweiz ein Dauerbrenner. Der Grund dafür ist einfach: Die Nachfrage nach Wohnraum ist gewaltig. Allein 2023 nahm die ständige Wohnbevölkerung der Schweiz um 145'000 Personen zu. Das sind mehr Menschen, als in der Stadt Bern leben. Gleichzeitig bremsen immer strengere Bestimmungen die Bautätigkeit. Wie immer, wenn das Angebot mit der Nachfrage nicht Schritt halten kann, gehen die Preise in die Höhe – und zwar für Miet- ebenso wie für Kaufobjekte. Die Durchschnittsmiete in der Schweiz hat seit 2009 um 25 % angezogen, der Preis für Wohneigentum stieg im Kanton Uri in den letzten 20 Jahren um sage und schreibe 90 %.

Statistik hilft nicht

Immer wieder wird angesichts dieser eindrücklichen Zahlen berechnet, ob es günstiger ist, zur Miete oder im Wohneigentum zu leben. Als die Hypothekarzinsen sehr tief waren, kam man im Eigenheim in der Regel günstiger weg als in der Mietwohnung. Nun haben die Zinsen angezogen – allerdings sind die Mieten infolge der Anhebung des Referenzzinssatzes ebenfalls in die Höhe geschnellt. Wie man finanziell am besten fährt, ist höchst individuell, es hängt von der Vermögenssituation und natürlich vom Objekt ab. Durchschnittswerte bringen einem bei all diesen Überlegungen nicht viel. Klar ist aber: Die Schweiz ist ein Land von Mieterinnen und Mietern. Nur etwa ein Drittel der Bevölkerung lebt im Eigenheim; die Schweizer Wohneigentumsquote ist eine der tiefsten der Welt. Das wird sich auf absehbare Zeit wohl auch nicht ändern.

Welcher Typ sind Sie?

Ob man eher ein Eigenheim oder eine Mietwohnung beziehen möchte, ist zuallererst wohl eine Typenfrage. Vieles hängt von den eigenen Zukunftsplänen ab. Wer zur Miete lebt, ist flexibler und trägt weniger Verantwortung; man kann leichter umziehen, wenn zum Beispiel ein Wechsel der Arbeitsstelle ansteht, und muss sich weder um die Heizung noch um den Unterhalt des Gebäudes kümmern. Andererseits ist es natürlich einfacher, ein Eigenheim – die «eigenen vier Wände» – auf die persönlichen Bedürfnisse abzustimmen: Man kann Umbauten vornehmen, muss niemanden fragen, ob die Küche bunt gestrichen werden darf, kann den Garten gestalten oder auf ein Heizsystem umsteigen, das einem passt. Etwas eingeschränkt sind die Gestaltungsmöglichkeiten beim Stockwerkeigentum, aber auch damit ist man viel freier als mit einer Mietwohnung. Zudem hat man bei einem Eigenheim kein Kündigungsrisiko; solang man es sich leisten kann, wird man darin wohnen können. 

Käuferinnen und Käufer brauchen Bares

Apropos sich leisten können: Finanzielle Überlegungen spielen eine wichtige Rolle bei der Frage «Miete oder Kauf?». Heute müssen Käuferinnen und Käufer von Wohneigentum 20 % des Kaufpreises selber aufbringen – 10 % dürfen aus der Pensionskasse stammen, der Rest ist sogenannt hartes Eigenkapital, also zum Beispiel Erspartes oder Geerbtes. Kostet ein Haus 2 Millionen Franken, muss man also 200'000 Franken auf den Tisch blättern. Damit man eine Hypothek erhält, muss diese zudem tragbar sein. Grob gesagt dürfen die Auslagen für das Haus nicht mehr als einen Drittel des Haushaltseinkommens ausmachen – sonst gibt's in der Regel keine Hypothek.

Mit dem Haus hat man etwas in der Hand

Mit einer Hypothek ist man für eine gewisse Zeit auf der sicheren Seite; muss diese erneuert werden, hängt alles von der Marktsituation ab . Deshalb kann sich eine Staffelung der Hypothekartranchen lohnen. In den letzten Jahren mussten Hauseigentümerinnen und -eigentümer oft höhere Zinsen akzeptieren, wenn ihre Hypothek abgelaufen war. Andererseits sinkt mit der Zeit grundsätzlich die finanzielle Belastung, weil in der Regel ein Teil der Hypothek zurückbezahlt werden muss . Langfristig lohnt sich der Kauf dann eben doch. Zumal man über einen Wert verfügt, der einen gegen die Inflation schützt und der sich wieder veräussern lässt – und das meist  zu einem höheren Preis. Zahlt man Miete, bleibt einem am Ende des Mietverhältnisses hingegen nichts. Dabei geht es um grosse Summen: Wer zehn Jahre lang eine Wohnung für 2500 Franken mietet, überweist der Vermieterin oder dem Vermieter insgesamt 300'000 Franken. Immerhin kann man als Mieterin oder Mieter aber frei über sein Kapital verfügen, es steckt nicht in einer Immobilie, sondern lässt sich anderweitig gewinnbringend anlegen.

Grundsätzlich gilt: Immobilien sind heute eine hervorragende langfristige Geldanlage. Natürlich ist es theoretisch möglich, dass die Preise für Wohneigentum zurückgehen, die meisten Fachleute gehen aber vom Gegenteil aus. Wohneigentum lässt sich auch weitervermieten, wenn es nicht mehr zur eigenen Lebenssituation passt. Wenn Sie sich eine Immobilie leisten können, spricht daher wenig gegen einen Kauf. Wichtig ist, dass Sie Ihre finanzielle Situation zuvor genau analysieren.