Erwerb Wohneigentum

Lage

Wo Ihr künftiges Wohneigentum stehen soll, ist eine entscheidende Frage. Die Lage beeinflusst den Preis des Wohneigentums, aber auch Ihre Lebensqualität in den eigenen vier Wänden. In ländlichen Gegenden kostet Wohneigentum in der Regel weniger als in der Stadt oder der Agglomeration. Dafür ist häufig der Arbeitsweg länger. Daher ist es ratsam, die Pendlerkosten – Zeit plus öV-Abo oder Zweit-Auto – in die Überlegungen mit einzubeziehen. Hinweise über die Kosten gibt das Bundesamt für Statistik. Je nach Familienkonstellation sollte man bei der Auswahl der Wohngemeinde auch deren Infrastrukturen im Auge haben: Sind zum Beispiel Schulen, Kindergärten, Einkaufsmöglichkeiten und Freizeitangebote in der Nähe? Welche Möglichkeiten für externe Kinderbetreuung gibt es? Und schliesslich: Wie sieht die steuerliche Belastung aus? Erste Informationen dazu liefert die Eidgenössische Steuerverwaltung. 

Immobilientyp

Das Einfamilienhaus ist der Klassiker: Ideal für Familien, die viel Platz und einen eigenen Garten möchten. Eine oft günstigere Alternative ist das Reihenhaus: Es bietet tendenziell etwas weniger Platz, aber dafür ist auch der Aufwand für die Grundstückspflege überschaubarer. Eigentumswohnungen eignen sich vor allem für Familien, Paare oder Singles, denen ein Garten nicht so wichtig ist, die nicht allein die ganze Verantwortung für das Gebäude tragen wollen und eher zentral leben möchten.

Grösse und Raumaufteilung

Die Frage, wie viel Wohnfläche benötigt wird, hängt von vielen Faktoren ab und sollte nicht nur bezüglich der aktuellen Bedürfnisse gestellt werden, sondern auch mit Blick auf die Zukunft. Ist Familienzuwachs geplant? Oder ziehen grössere Kinder mittelfristig aus? Bewirten Sie gern Gäste und benötigen Sie dafür vielleicht einen grösseren Essbereich, ein Gästezimmer oder ein Gästebad? Haben Sie Hobbys, für die Sie einen Raum benötigen? Arbeiten Sie von zuhause aus und möchten Sie ein eigenes Büro? Wollen Sie bis ins hohe Alter in der Immobilie wohnen, sollten Sie auch ein Augenmerk auf barrierefreien Zugang zu allen Räumen legen.

Zustand und Ausstattung

Wie gut die Immobilie in Schuss ist, beeinflusst sowohl den Kaufpreis als auch die künftigen Instandhaltungskosten. So kostet ein moderner Neubau in der Regel deutlich mehr, aber dafür dauert es länger, bis erste Instandhaltungsarbeiten anstehen. Für alle, die Zeit und Lust haben, sich als Heimwerkerin, als Heimwerker zu betätigen, kann ein renovierungsbedürftiges Haus eine spannende Alternative sein.

Budget

Die finanziellen Möglichkeiten sind der Dreh- und Angelpunkt beim Erwerb von Wohneigentum. Rechnen Sie daher aus, wieviel Sie maximal ausgeben können oder wollen. Mehr dazu unter «Die Finanzierung». Kalkulieren Sie nicht nur den Kaufpreis ein, sondern auch weitere Kosten wie Gebühren für den Notar oder die Maklerin.

Informationsquellen nutzen

Sind die Kriterien analysiert, beginnt die spannende Phase der Immobiliensuche. Dieser Prozess kann zeitintensiv und herausfordernd sein, aber mit einer strukturierten Herangehensweise können Sie Ihr Wohneigentum finden. Nutzen Sie Ihr persönliches Netzwerk: Streuen Sie im Familien-, Freundes- und Bekanntenkreis sowie bei Arbeitskolleginnen und -kollegen, dass Sie auf der Suche nach einem Eigenheim sind. Tatsächlich zeigt die Erfahrung, dass viele Verkäufe auf persönlichen Kontakten beruhen. Spazieren Sie durch Ihren Wunschwohnort, schauen Sie, wo etwas gebaut wird oder ausgesteckt ist, und kontaktieren Sie die Bauherrschaft. Der frühe Vogel fängt den Wurm! Noch besser ist, Sie schauen sich die im Amtsblatt publizierte Liste der Bauprojekte an. Auf unserer Webseite finden Sie eine Übersicht über Neubauprojekte in der Region. Natürlich gibt es auch den herkömmlichen Weg. Online-Plattformen bieten eine grosse Auswahl an Objekten, die Sie mit sinnvollen Filtern gut eingrenzen können. Immobilienmaklerinnen und -makler helfen nicht nur bei der Suche, sondern organisieren häufig auch Besichtigungstermine. Zudem verfügen sie oft über Zugang zu exklusiven Angeboten. Auch Zeitungen und Zeitschriften – lokale Medien sowie Fachpublikationen – sind eine weitere wertvolle Informationsquelle, enthalten sie doch oft Angebote, die online nicht zu finden sind. Auch die Sozialen Medien können eine hilfreiche Quelle vor allem für private Angebote sein. Wichtig ist: Sie werden vermutlich Kompromisse eingehen müssen. Überlegen Sie sich gut, zu welchen Abstrichen Sie bereit sind.

Besichtigungen planen

Haben Sie interessante Objekte gefunden, können Sie diese besichtigen. Erstellen Sie vorab eine Liste mit Fragen. So vergessen Sie nichts. Ebenfalls hilfreich ist eine Checkliste mit den wichtigsten Kriterien wie beispielsweise: Baujahr, Renovationen, Art und Alter der Heizung, Zustand der Fassade, des Dachs und der Wände, etc. So können Sie vor Ort prüfen, ob das Objekt auch wirklich hält, was es verspricht. Für ein vollständiges Bild ist es zudem ratsam, die Umgebung der Immobilie zu unterschiedlichen Tageszeiten zu besuchen. Machen Sie sich bei jeder Besichtigung Notizen, fotografieren Sie die Objekte, wenn möglich, erstellen Sie eine Pro- und Kontra-Liste sowie eine Kosten-Nutzen-Analyse. Das erleichtert später den Vergleich.

Professionelle Unterstützung

Bei der Bewertung einer Immobilie kann es ratsam sein, Experten hinzuzuziehen. So können zum Beispiel Bausachverständige den baulichen Zustand genau prüfen und Ihnen eine Einschätzung zu möglichen Mängeln und deren Beseitigungskosten geben. Rechtsanwälte können bei rechtlichen Fragen wertvolle Tipps geben, während Immobilienfachleute wissen, wie es um den Wert des Objekts steht und ob der Kaufpreis realistisch ist. Eine gute Einschätzung des Preises können Ihnen die Fachleute der UKB geben, die den Markt genau kennen: Wir sagen Ihnen, ob das Objekt, das Sie interessiert, den richtigen Preis hat.

Eigenkapital

Die meisten Menschen müssen für die Finanzierung des Eigenheims eine Hypothek aufnehmen. Die Höhe Ihres Eigenkapitals spielt dabei eine Schlüsselrolle. Banken finanzieren maximal 80 Prozent des (bestätigten) Kaufpreises. Das heisst: Mindestens 20 Prozent müssen als Eigenkapital eingebracht werden – und die Hälfte davon müssen sogenannt «harte Eigenmittel sein», also Erspartes, ein Erbvorbezug, Geld aus der Säule 3a und so weiter. Der andere Teil des Eigenkapitals kann bei einem Kauf von selbst genutztem Wohneigentum der Pensionskasse entnommen werden. Wird der Kaufpreis von Ihrem Bankinstitut nicht bestätigt, muss für die entstandene Differenz zusätzliches Eigenkapital eingebracht werden.

Hypothek

Es gibt verschiedene Arten von Hypotheken, mehr Informationen dazu finden Sie hier. Mit unserem Hypothekarrechner gewinnen Sie einen Überblick über die zu erwartenden Kosten. Banken finanzieren eine Hypothek nur, wenn sich der Hypothekarnehmer oder die Hypothekarnehmerin finanziell nicht übernimmt. Sie prüfen daher die sogenannte Tragbarkeit. Dabei gilt die Faustregel, dass die Gesamtkosten für Wohneigentum höchstens einen Drittel des Einkommens beanspruchen dürfen. Für die Berechnung der Tragbarkeit wird in der Regel nicht der tatsächliche Hypothekarzins genommen, sondern ein sogenannter kalkulatorischer Zinssatz, der höher liegt. Grund dafür ist, dass die Zinsen tatsächlich auf ein höheres Niveau steigen könnten und das Wohneigentum dann noch immer finanzierbar sein muss. Ebenfalls in die Tragbarkeitsberechnung fliessen die zu erwartenden Betriebs- und Nebenkosten ein. Die meisten Banken rechnen hier mit jährlichen Ausgaben von 1 Prozent des Objektwerts. Alles hängt aber von der individuellen Situation ab.

Weitere Kosten

Beim Kauf einer Immobilie fallen neben dem Kaufpreis noch weitere Kosten an: zum Beispiel die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags, Handänderungssteuern, Grundbuchgebühren oder Maklerkosten.

Vorvertrag

Es kann sein, dass es beim Kauf einer Immobilie zunächst Vorvereinbarungen gibt. Ein Reservationsvertrag sichert Ihnen zum Beispiel das Recht, die Immobilie zu einem bestimmten Zeitpunkt zu kaufen. Dabei wird oft eine Reservationsgebühr fällig. Reservationsverträge sind meistens schriftliche Vereinbarungen, die nicht beurkundet werden und entsprechen somit nicht den Anforderungen eines Vorvertrags. Aus diesem Grund kann sich die zurückziehende Käuferschaft auf den Formmangel berufen und den gesamten Reservationsbetrag gemäss Art. 62 ff. OR zurückfordern. Eine schriftliche Kaufzusage durch die Verkäuferschaft und eine Bestätigung seitens der Käuferschaft schafft Planungssicherheit. Wichtig ist, den Reservationsvertrag öffentlich zu beurkunden, ansonsten ist er nicht bindend.

Kaufvertrag

Der Kaufvertrag regelt alle Details und sollte daher genauestens kontrolliert werden. Lassen Sie sich darum zuerst einen Entwurf zukommen und prüfen Sie diesen sorgfältig. Sinnvollerweise holen Sie sich fachliche Unterstützung durch eine Rechtsanwältin oder einen Notar. Die wesentlichen Punkte eines Kaufvertrags sind: Kaufpreis, Zahlungsmodalitäten, Übergabetermin, Zustand, Unterpfand/Pfand, Garantien und Haftung.

Beurkundung

Kaufen Sie eine Immobilie, muss der Kaufvertrag notariell beurkundet werden. Dabei sind beide Parteien anwesend. Die Notarin oder der Notar liest den Vertrag vor, erläutert sämtliche Klauseln und bestätigt die Identität der Parteien. Diese unterzeichnen sodann den Vertrag. Die Notarin, der Notar bestätigt die Unterzeichnung und beurkundet den Vertrag.

Eintrag ins Grundbuchamt

Die Notarin, der Notar reicht den beurkundeten Kaufvertrag beim zuständigen Grundbuchamt ein. Dieses prüft den Vertrag und nimmt die neue Eigentümerschaft ins Grundbuch auf. Erst mit diesem Eintrag ist die Käuferschaft offiziell die neue Eigentümerschaft des Objekts.

Übergabe

Ist der Kaufpreis entrichtet und die Eintragung ins Grundbuchamt erfolgt, kann die Immobilie übergeben werden. Erstellen Sie ein Übergabeprotokoll. Darin halten Sie den Zustand der Immobilie und allenfalls noch ausstehende Arbeiten oder Mängel fest. Beide Parteien unterschreiben das Protokoll.