Eine Hypothek ist generell an eine spezifische Immobilie gebunden. Beim Verkauf der Liegenschaft kann die Hypothek auf die neuen Eigentümer übertragen werden, sofern sie Interesse an der Übernahme der bestehenden Hypothek haben. Vor der Übertragung wird der Kreditgeber prüfen, ob die neuen Käufer die Bedingungen hinsichtlich Belehnung und Tragbarkeit erfüllen. Ist dies der Fall, steht einer Übertragung der Hypothek in der Regel nichts im Wege. Zu einer solchen Übertragung kommt es zum Beispiel oft, wenn Kinder das Haus ihrer Eltern noch zu deren Lebzeiten übernehmen. Die Eltern müssen dann die Hypothek nicht auflösen und können dadurch Kosten wie eine Vorfälligkeitsentschädigung (siehe weiter unten) vermeiden. Zudem müssen sich die Kinder nicht um eine Finanzierungslösung kümmern, und sie können allenfalls sogar vom vertraglich vereinbaren Zinssatz profitieren – dann, wenn die Zinsen seit Abschluss der Hypothek gestiegen sind. Es ist ratsam, sich rechtzeitig mit dem Kreditgeber in Verbindung zu setzen, um den Übertragungsprozess reibungslos zu gestalten und eventuelle Fragen im Vorfeld zu klären.

Wohn- oder Nutzniessungsrecht

Sind die Eltern nicht mehr Eigentümer des Hauses, müssen sie deshalb nicht unbedingt ausziehen: Die Kinder können ihnen ein Wohnrecht einräumen. Das bedeutet, dass die Eltern weiterhin im Haus wohnen, es aber nicht weitervermieten und auch nicht verkaufen dürfen. Den Eigenmietwert versteuern sie als Einkommen. Für die Hypothekarzinsen und die Versicherungsprämien müssen sie nicht mehr aufkommen, sondern nur noch für die Unterhaltskosten. Die Kinder können den Eltern auch ein Nutzniessungsrecht überlassen; dieses räumt den Eltern mehr Rechte ein, aber auch mehr Pflichten. Sie können zum Beispiel entscheiden, ob sie selbst im Haus wohnen bleiben oder ob sie es weitervermieten. Dafür gehen jedoch die Hypothekarzinsen, die Unterhaltskosten, Versicherungsprämien und so weiter zu ihren Lasten. Ausserdem versteuern die Eltern den Eigenmietwert auch bei der Nutzniessung als Einkommen. Hinzu kommt aber – im Unterschied zum Wohnrecht – noch der Nettowert der Liegenschaft, der als Vermögen versteuert wird. Das Nutzniessungs- wie auch das Wohnrecht müssen öffentlich beurkundet und ins Grundbuch eingetragen werden. 

Die Hypothek aufs neue Objekt übertragen

Wie im ersten Abschnitt erwähnt, ist eine Hypothek in der Regel an eine spezifische Liegenschaft gebunden. Es besteht jedoch die Möglichkeit, die Hypothek auf eine neue Immobilie zu übertragen, sofern der Kreditgeber zustimmt. Wichtig ist, dass die Bank in jedem Fall Ihre aktuelle finanzielle Situation prüft, um sicherzustellen, dass die Hypothek auch mit den Verhältnissen der neuen Liegenschaft tragbar ist. Der Kaufpreis der neuen Immobilie spielt ebenfalls eine Rolle. Die Hypothek darf nicht höher sein als 80 Prozent dieses Preises. (Mehr zum Thema Hypothek im Alter in unserem Blogbeitrag «Hypothek: Auch im Alter noch möglich».)  Selbstverständlich sollten der Verkauf des bisherigen Eigentums und der Kauf der neuen Liegenschaft möglichst aufeinander abgestimmt werden, denn nur so kann das neue Haus als Sicherheit für die übertragene Hypothek eingesetzt werden. Nehmen Sie die Finanzierung mit, müssen die neuen Eigentümer des bisherigen Hauses selbst eine Finanzierungslösung finden. 

Bei der Auflösung gut rechnen!

Lösen Sie Ihre Hypothek vorzeitig auf, müssen Sie dem Kreditgeber allenfalls eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung entrichten. Die Bank prüft, zu welchen Konditionen sie die zurückgezahlte Summe während der Restlaufzeit Ihrer Hypothek am Geld- oder Kapitalmarkt anlegen kann. Erhält sie dort weniger Zins, als sie mit dem von Ihnen bezahlten Hypothekarzins erhalten hätte, stellt sie Ihnen diesen Verlust in Rechnung. Die «Schadensumme» nennt man Vorfälligkeitsentschädigung oder Penalty. Möchten Sie Ihre Hypothek vorzeitig auflösen, sollten Sie gut rechnen, denn der Penalty kann durchaus mehrere Tausend Franken betragen. Am besten ist, Sie sprechen mit uns, wenn Sie Veränderungen Ihrer Hypothek oder Ihrer Wohnsituation planen!