Wer eine bereits erstellte Immobilie kauft und dafür Fremdkapital benötigt, nimmt in der Regel eine Hypothek auf. Der Baukredit hingegen ist eine Finanzierungslösung, wenn man sein Eigenheim neu baut, umbaut oder renoviert. Für beide Möglichkeiten gelten dieselben Voraussetzungen: Der Kreditgeber prüft die Bonität, die Tragbarkeit und die Belehnung. Daraus ergibt sich dann die Höhe der Hypothek beziehungsweise das maximale Limit des Baukredits. Aber es gibt auch einige Unterschiede.

So funktioniert ein Baukredit

Ein Baukredit ist ein Baukonto, das Ihnen ermöglicht, die Kosten Ihres Bauprojekts zu begleichen. Da im Voraus nicht genau bekannt ist, wie hoch die endgültigen Ausgaben sein werden, gibt es eine Obergrenze, die nicht überschritten werden darf. Darüber werden die laufenden Kosten des Bauprojekts abgewickelt, zum Beispiel Zahlungen an Bauunternehmen, Handwerker und Architektinnen. Das Konto darf bis zur vereinbarten Kreditlimite flexibel genutzt werden. Dafür werden Schuldzinsen fällig, die sich nach der Entwicklung der Finanzmärkte richten; sie werden dem Baukonto quartalsweise belastet. Hinzu kommt eine Kreditkommission von 0,25 Prozent pro Quartal. Die Zinsen gelten nicht für das gesamte Limit, sondern nur für den effektiv verwendeten Betrag. Ein Baukredit ist ausserdem zweckgebunden. Das heisst: Er darf ausschliesslich für Zahlungen im Zusammenhang mit dem Bauvorhaben verwendet werden. Deshalb kontrolliert der Kreditgeber sämtliche Rechnungen, bevor er die Überweisung freigibt. Die Überweisungen erfolgen kostenlos. Ein grosser Vorteil für Bauherrschaften ist, dass sie mit dem Baukonto jederzeit einen umfassenden Überblick über die Kosten ihres Projekts haben. Ist das Bauvorhaben abgeschlossen, wird der Baukredit in eine Hypothek umgewandelt. Eine solche Umwandlung, auch eine teilweise, ist schon während des Bauvorhabens möglich – mehr dazu weiter unten.

Hypothek: Fest, variabel oder geldmarktgebunden?

Gerade Umbauten oder Sanierungen werden zuweilen nicht mit einem Baukredit, sondern mit einer Aufstockung der Hypothek finanziert. Dies kann besonders sinnvoll sein, wenn die Kosten für die Renovierung bereits in der Planungsphase mit grosser Sicherheit festgelegt sind. Im Unterschied zum Baukredit wird der Zins bei einer Hypothek auf deren Gesamthöhe angewendet. Die UKB bietet drei Hypothekarmodelle an: Festhypotheken, die variable Hypothek und die Geldmarkthypothek, die auch Rolloverhypothek oder Saron-Hypothek genannt wird. Festhypotheken haben – wie der Name sagt – eine feste Laufzeit und während dieser einen fixen Zinssatz. Bei variablen Hypotheken gibt es keine fixe Laufzeit und auch keinen festen Zinssatz. Dieser passt sich den aktuellen Marktverhältnissen an und kann deshalb schwanken. Geldmarkthypotheken haben in der Regel eine Laufzeit von drei bis fünf Jahren, die Rolloverhypothek der UKB hat eine Rahmenlaufzeit von drei Jahren und kann jederzeit in eine Festhypothek umgewandelt werden. Ihr Zinssatz richtet sich nach dem Saron und wird am Quartalsende an die Entwicklung desselben angepasst. Der Saron ist ein Schweizer Referenzzinssatz, der sich nah am offiziellen Leitzins der Schweizerischen Nationalbank orientiert. Zusätzlich zum Zinssatz wird eine Marge fällig, die auch von der Bonität der Hypothekarnehmerin oder des Hypothekarnehmers abhängt. Welche Hypothek zu einem passt, hat auch mit persönlichen Vorlieben zu tun – zum Beispiel mit der Frage, ob man lieber auf Nummer sicher gehen will, auch mit dem Risiko, von sinkenden Zinsen nicht zu profitieren. 

Kombinieren Sie!

Als Bauherrin oder Bauherr müssen Sie sich nicht zwangsläufig für die eine oder andere Finanzierungslösung entscheiden. Sie können die beiden auch miteinander kombinieren. Das ist zum Beispiel dann sinnvoll, wenn während der Bauphase die Zinsen zu steigen drohen. In solchen Fällen können Sie eine ganze oder teilweise Umwandlung des Baukredits in eine Hypothek beantragen. Dann haben Sie einen festen Zins. Die Baukreditlimite wird bei einer Umwandlung in eine Hypothek entsprechend reduziert. Der Baukredit bleibt bestehen, und die Rechnungen können weiterhin beglichen werden. Falls die ganze Kreditlimite in eine Hypothek umgewandelt werden will, wird das Baukonto fortan auf Guthabenbasis geführt, die Rechnungen können vom Baukonto beglichen werden.

Fazit

Während Baukredite speziell für Neubauten, Umbauten oder Sanierungen eingesetzt werden und in der Regel in eine Hypothek umgewandelt werden, dienen Hypotheken primär der Finanzierung von bereits bestehenden Immobilien. Der entscheidende Unterschied liegt bei der Flexibilität und dem Zinssatz während der Bauphase. Durch die Kombination beider Finanzierungsmodelle können Bauherrschaften von den Vorteilen beider profitieren und so ihre Finanzierungsstrategie optimal anpassen. Am besten sprechen Sie mit unseren Fachleuten über Ihr Vorhaben – gemeinsam finden wir die optimale Lösung.